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2008东莞楼市学会拒绝
发布人:admin 发布时间:2008-06-22 已被浏览 1881 次   
 

 

2008东莞楼市学会拒绝

有人说,东莞楼市就像是一个农村集贸市场,什么人都能进去卖东西,什么东西都有人买,东西究竟值不值那个价全凭卖家一张嘴,加上周围还有一帮托儿,七嘴八舌让你不买都得买。也有人说,从未经历过大风大浪的东莞楼市像一个涉世未深的孩子,人家说什么就信什么,人家要什么就给什么,不懂得拒绝,没学会拒绝。的确,东莞房地产发展远不如周边的穗、深两地那么成熟,市场机制也远没有他们健全,消费群体也不及两地成熟、理性。在楼市发“高烧”的情况下,就更难把握自己。

    2008年,在房价理性回归的路上,东莞楼市变得理智,开发商、消费者都将学会拒绝。

    不再为泡沫买单

    2007年,东莞楼市的投机热潮达到巅峰状态。其主角就是深圳投资客和投机客。

    所谓的“深圳投资客”也不能一概而论为“投机客”,而其中投机客确实为数不少,其典型特征是不管产品如何,也不在乎价格,只要有货就大肆“扫荡”。要追溯深圳投资客和投机客的渊源,大概是从毗邻深圳的东莞镇街楼市开始的,比如塘厦、凤岗等地。较大的获利空间当然令深圳人趋之若鹜。

    而在东莞城区,房价已是高得有价无市,但即便是东莞人看来很高的房价,在这些深圳人眼里依然便宜,何况经过几年来的大投入,东莞城市价值已经显现,“价格洼地”令人心动。如此一来,深圳客从镇区“扫荡”到城区,镇区和城区都有投资客,投资客胆子越做越大,演变为投机客。“9·27房贷新政”之后,国家不断收紧银根,这些被深度套牢的投机客的遭遇可以用“凄惨”来形容。

    深圳投机客无疑是东莞高房价的重要推手,但是东莞楼市却没有拒绝这个“推手”,首先,开发商对这个“推手”的态度是相当暧昧的。

 “我们也知道楼市投机会带来很多负面问题,但那种情况下,一方面是价钱高得离谱,另一方面我们还得把货卖出去,有深圳人来买房对我们来说当然是好事,至于人家是自用还是投资或者投机,我们就管不了那么多了。”一家东莞本地开发商的销售主管告诉记者。他说,那时候不光代理商,还有媒体都来游说公司到深圳去销售。

    东莞楼市不懂得拒绝投机客,当时也无法拒绝投机客。从没有经历过房价快速上涨的东莞楼市在虚高的房价中迷失自我,最终被深圳投机客“始乱终弃”。

    在当今的市场上,最难区分的概念恐怕非投资和投机莫属了。投资和投机的界线已经变得越来越模糊,以至于有了这样的调侃:投资就是一次成功的投机,而投机就是一次失败的投资。

    “在许多情况下,投资和投机两个概念经常是互相换用。投资已不再是一个严肃的概念,反倒成为投机者手中高举的一面大旗,以此来引诱跟风者。”一位资深业内人士告诉记者。

    在东莞楼市里,既有“投机成功”的投资者和开发商,也有“投资失败”的投机客和开发商。就前者而言,投资者没有把鸡蛋都放在一个篮子里,见好就收,有赚就行。一些开发商也能审时度势,先跑为快。而“投资失败”的投机客和开发商就只有在自己挖下的陷阱里挣扎了。2008年,投资客难以东山再起,东莞楼市也将从此学会拒绝投机客。

 不再自己忽悠自己

    不管是楼市火热的时候,还是楼市冷淡的时候,支撑开发商不断涨价或似不降价的一个理由,就是“刚性需求”。不可否认,东莞楼市的刚性需求确实存在,不过在某种程度上被夸大了。把房价上涨的根由简单说成是刚性需求的支撑,难以服众。相反,开发商的蓄意炒作却难辞其咎。

    有业内人士认为,从长期来看,住房刚性需求的实现必然会影响房价上涨,但在某一个时间段内,刚性需求因为房价过高可能演变成“柔性需求”,刚性需求的实现时间也会随之后移。因为刚性需求的实现不以开发商的意志为转移,而是与刚性需求主体的收入息息相关。如果一个家庭倾其几十年积蓄都不一定能买得起一套房子,那么,即使刚性需求的愿望再强烈,又有多少人敢真正出手?

    “房价所谓的‘刚性需求’包含着弹性的购买时机,不把握好弹性时机就不是成熟的开发商,也不是理性的消费者。刚性需求将被弹性时机化解。”一位业内人士告诉记者。该人士认为,目前东莞楼市投资客已收手,在自住市场上,换房一族普遍放缓购房脚步,尽管2008年以来大部分楼盘都或明或暗地降价,有的降价幅度还不小,但大多数消费者仍持观望态度。

    而对于无房一族,由于买涨不买跌的心理,令所谓的刚性需求也延缓实现。买房不如吃饭穿衣,便算无房,也可用租房等形式代替,因此,刚性需求往往被弹性时机化解了。买家的弹性时机反而成为急于回笼资金的开发商的刚性伤害。同时他认为,刚性需求被更具刚性的支付能力所化解,因为去年东莞房价已经高出老百姓可承受的能力,市场承接出现断层,今年下调成为必然。

    政策环境下,楼市失去任何涨价的理由。一系列严厉的政策到2007年底开始累积,并发生实质性效果。在“9·27房贷新政”和高房价的双重夹击下,投资客自保退场。对自住买家而言,更便宜更丰富的选择呈现。于是,促销、优惠席卷全城。股市尚且可以“绑架”奥运,抬起“基本面是牛市”的旗帜。楼市却已经无所凭借。卖方时代宣告结束,买方时代重临,弹性时机牢牢掌握在买方手上。

 

 明天不再是羔羊

    今年以来,随着东莞房价理性回归,诸多楼盘都或明或暗地降价销售,这使得在先前高位买进的业主心有不甘,找出种种理由要开发商补偿甚至提出退房。较为突出的是万江某楼盘和南城某楼盘,这两个楼盘的部分业主都以开发商先前宣传的小区周边城市规划有变而要求补偿或退房。虽然这两个楼盘的开发商并没有满足业主的要求,而且究竟规划是否有变尚无定论,但是借助城市规划为楼盘增加卖点的营销手段已经引起了消费者的关注,甚至质疑。

    “其实这就是信息不对称的一种表现,”某地产从业人士认为,“对房地产而言,地段位置、周边配套等都是相当重要的,而房地产又是跟着城市规划走的,因此规划在很大程度上决定了楼盘的价值。但是很多消费者尤其是首次置业的自用型消费者并不了解这个楼盘所在区域的规划情况,就只能听开发商的一面之词了。”该人士告诉记者。

    据记者了解,东莞楼盘夸大宣传、不实宣传由来已久。当中心区成为置业热点区域的时候,一些楼盘都去“傍”中心区,其实自己的楼盘与中心区之间还有不短的距离;当中央生活区被媒体热炒的时候,一些楼盘又借机往上靠,把自己楼盘塑造成中央生活区升值的最大受益者。还有一些楼盘的销售人员将楼盘“前景”说得天花乱坠,有的甚至是无中生有,信口开河。记者的一位朋友去南城某楼盘看楼,售楼小姐告诉他,将来这里生活很方便,楼盘对面会建一个沃尔玛。事实上,沃尔玛是建在该楼盘北面,还有好几里地呢。

    “东莞市政府提出建设轻轨之后,一些楼盘在自己的宣传当中把轻轨交通作为卖点,其实轻轨到现在还没批下来。不少开发商都将八字没一撇的事拿来大肆宣扬,让消费者上钩。”南城某楼盘业主唐先生深有体会地告诉记者。

    一位资深业内人士告诉记者,据他观察,夸大宣传甚至不实宣传的多是一些规模较小的楼盘,由于本身卖点少,就不得不挖空心思“挖掘”卖点,夸大宣传就在所难免了。

    “我觉得在这方面政府应该有所作为,”唐先生说,“消费者想了解某个楼盘所在区域的规划情况,除了听开发商自己讲,就是到规划局网站上查询,但是网站上这些控制性规划都是很专业的,一般老百姓也看不懂,有关部门应该想一些办法,让老百姓及时、便利地了解规划情况。”唐先生说。

    也有业内人士认为,政府有时要对已有规划做一些调整或者变更,开发商也是没有办法的,但是开发商在宣传的时候就要给消费者讲明白,规划可能有变动,而不是为了销售一味地“忽悠”消费者。(记者 黄尤波)
 

 
 
 
 
 
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