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37大城市房价泡沫排行榜 深圳知多少
发布人:admin 发布时间:2008-06-22 已被浏览 2087 次   
 

 

37大城市房价泡沫排行榜 深圳知多少

  [提要]经过大量调查和分析之后,对全国最具影响力的37大城市和40余座中小城市的房价状况做出全面评价,力图为买房者和炒房者提供一个有力的全景式指引。《个人理财》杂志在经过大量调查和分析之后,对全国最具影响力的37大城市和40余座中小城市的房价状况做出全面评价,力图为买房者和炒房者提供一个有力的全景式指引。

  谁是"炒房城市"新先锋

  时下,我国房产市场正面临着继1993年海南、北海房产泡沫破灭之后的最大变局。2005年1月,太原商品房价格掉头之下,降幅高达25.63%;

  2004年,青岛市内四区商品房总成交面积比2003年狂降26%;

  自2004年10月至今,温州的房产交易量已出现连续下降的趋势,12月新房交易量比11月下降53%,二手房也下降32%;

  厦门的房价也开始在2004年"打摆子",其中,10月份比9月份均价跌了近900元;

  与此同时,大批对本地房价高位失去信心的上海炒房客开始挺进武汉、南昌、重庆等中西部城市,谋求更稳健的投资收益;炒房热开始波及中小城市,2004年,胶东半岛的胶南市房价狂涨37%,江苏盐城房价狂涨31%,淮安涨幅达到30%,河北保定上涨25%,粤西的湛江也猛涨19%。

  ……种种迹象表明,上海、杭州、青岛、厦门等一批"老牌炒房城市"的房价在多年高速上涨后,已经把增值潜力透支殆尽,无房者"望房兴叹",炒房者纷纷转移。这些"老牌炒房城市"的光环已经不再那么耀眼。江山有更替,往来成古今。那么,谁正在成为新一轮的房价升值先锋?

  37大城市,哪里房价泡沫最大

  谁正在成为新一轮的房价升值先锋?先让我们看看这个命题的反命题:哪个城市的房价泡沫最大?
  据《个人理财》杂志调查,2005年2月,我国最具有影响力的37大城市市区每平方米商品房平均房价从高到低依次如下--

  37大城市平均房价及人均收入排行榜
  平均房价排名 城市 每平方米商品房平均房价(元) 2004年居民家庭人均可支配收入(元) 人均收入排名
  1 温州 9278 17727 2
  2 上海 8627 16683 4
  3 杭州 7210 14565 7
  4 北京 6232 15638 6
  5 深圳 6037 27596 1
  6 宁波 5900 15882 5
  7 广州 5660 16884 3
  8 厦门 5156 14443 9
  9 南京 4960 11602 11
  10 天津 4760 11467 12
  11 青岛 4639 11089 14
  12 苏州 4460 14451 8
  13 大连 4241 10378 17
  14 福州 3368 11436 13
  15 济南 3172 12005 10
  16 昆明 3150 9045 24
  17 贵阳 3100 8989 25
  18 太原 3050 9353 22
  19 西安 3007 8544 33
  20 沈阳 2926 8880 29
  21 成都 2868 10394 16
  22 武汉 2858 9564 20
  23 长沙 2825 11021 15
  24 南宁 2817 8060 34
  25 南昌 2777 8690 30
  26 重庆 2732 9221 23
  27 郑州 2650 9364 21
  28 哈尔滨 2574 8940 27
  29 石家庄 2470 8622 31
  30 兰州 2438 7684 36
  31 海口 2330 8981 26
  32 乌鲁木齐 2280 9729 19
  33 合肥 2220 8610 32
  34 长春 2191 8900 28
  35 呼和浩特 1960 10166 18
  36 银川 1930 7984 35
  37 西宁 1821 7626 37
  37城市平均 3802 11357 --

  37大城市中,房价悬殊很大,但人均收入水平悬殊也很大。那么,哪里的房价泡沫最大?

  以上海的一个普通的三口之家为例,该市2004年人均可支配收入为16683元,3口之家的可支配收入为50049元,再按照目前我国居民43%的消费率计算,则该三口之家的平均年节余(年收入的57%)为28528元,目前,上海平均商品房房价(外环内)为8627元,而一个普通的两居室房价(按70平方米计算)为603890元。也就是说,上海的一个普通三口之间要买一套70平米的住房,按照现在的收入、房价水平,平均需要21.17年。

  21.17年!不算不知道,一算吓一跳。不过,上海的市民买房还不是最需要耐心的,最需要耐心的是温州市民,他们需要21.43年。

依次计算,37大城市房产泡沫从大到小依次是:

  37大城市房价泡沫榜

  排名 城市 04年居民家庭人均可支配收入(元) 三口之家年收入(元) 年节余(元) 每平米房价(元) 简约两居室平均总价(70平米)(元) 买套简约两居室需要年限
  1 温州 17727 53181 30313 9278 649460 21.43
  2 上海 16683 50049 28528 8627 603890 21.17
  3 杭州 14565 43695 24906 7210 504700 20.26
  4 南京 11602 34806 19839 4960 347200 17.50
  5 青岛 11089 33267 18962 4639 324730 17.13
  6 天津 11467 34401 19609 4760 333200 16.99
  7 大连 10378 31134 17746 4241 296870 16.73
  8 北京 15638 46914 26741 6232 436240 16.31
  9 宁波 15882 47646 27158 5900 413000 15.21
  10 厦门 14443 43329 24698 5156 360920 14.61
  11 西安 8544 25632 14610 3007 210490 14.41
  12 南宁 8060 24180 13783 2817 197190 14.31
  13 昆明 9045 27135 15467 3150 220500 14.26
  14 贵阳 8989 26967 15371 3100 217000 14.12
  15 广州 16884 50652 28872 5660 396200 13.72
  16 太原 9353 28059 15994 3050 213500 13.35
  17 南昌 8690 26070 14860 2777 194390 13.08
  18 沈阳 8880 26640 15185 2926 204820 13.49
  19 兰州 7684 23052 13140 2438 170660 12.99
  20 苏州 14451 43353 24711 4460 312200 12.63
  21 武汉 9564 28692 16354 2858 200060 12.23
  22 重庆 9221 27663 15768 2732 191240 12.13
  23 福州 11436 34308 19556 3368 235760 12.06
  24 哈尔滨 8940 26820 15287 2574 180180 11.79
  25 石家庄 8622 25866 14744 2470 172900 11.73
  26 郑州 9364 28092 16012 2650 185500 11.58
  27 成都 10394 31182 17774 2868 200760 11.30
  28 济南 12005 36015 20529 3172 222040 10.82
  29 海口 8981 26943 15358 2330 163100 10.62
  30 合肥 8610 25830 14723 2220 155400 10.55
  31 长沙 11021 33063 18846 2825 197750 10.49
  32 长春 8900 26700 15219 2191 153370 10.08
  33 银川 7984 23952 13653 1930 135100 9.90
  34 西宁 7626 22878 13040 1821 127470 9.77
  35 乌鲁木齐 9729 29187 16637 2280 159600 9.59
  36 深圳 27596 82788 47189 6037 422590 8.96
  37 呼和浩特 10166 30498 17384 1960 137200 7.89
  37城市平均 11357.11 3802 13.38

  温州--泡沫破灭的第一个针眼

  眼下,温州马鞍池盛兴大厦一套150平方的房子,售价近150万元,但月租金只有2300元左右,年投资收益率只有1.84%,不仅大大低于工商界公认的8%以上的平均经营收益率,还低于银行1年期定期存款2.25%的利率。

  按照国际惯例,在一个成熟和理性的市场中,房价一般是月租金的100-200倍;一旦超出这个标准,两者会相应做出调整。而这套房子的房价是月租金的652倍!

  抛开资金的折现因素,投资者就要花超过54年的时间才能收回投资,已接近房产产权的70年有效期限。
  精明的温州人这下终于意识到房价泡沫的严重性。从2004年10月以来,温州的房产交易量已出现连续下降的趋势,2004年12月新房交易量比11月下降53%,二手房也下降32%。甚至有些炒房人士惊呼:这两个月基本上交易都停滞了!这让人不禁猜想:温州是否会成为当前我国房产泡沫破灭的第一个针眼?

  据本刊调查,我国37大城市中,目前房价租金比一般在230-290倍,在200倍以下的基本没有,而北京等热点城市则超过300倍,上海的房价租金比为360倍左右,而杭州则更高达470倍左右,温州则在500倍以上。

南京--20%炒房族离场

  关于上海、杭州地产泡沫的报道已经连篇累牍,不用多说,他们位列"泡沫榜"第2、3名,并不出乎大家的意料。而作为第4名的南京,房产风险同样不容忽视。

  2005年2月,南京(江南8区)的商品房平均售价已经高到4960元,在1月的一次调查中,认为南京的房价合理的受调查者为0%。2004年底,南京的投资性购房比例为22.3%,而2003年底为27.6%,下降20%,可见,20%左右炒房族的信心已被越来越高的房价瓦解,怯场而去。

  2004年,南京二手房交易量占楼市总成交量的60%,预计今年将上升到70%。但从2004年下半年以来,南京二手房市场不断出现交易量萎缩、买房人持币观望气氛与日俱增。

  对于2005年南京的房价,曾经精准地预测到2004年南京真实房价涨幅为15%的南京大学商学院教授高波,最近铁口直断:2005年,南京房价将出现小幅波动!二手房价必跌。

  青岛--房产泡沫直追沪杭

  高居"泡沫榜"第5名的青岛,其房产泡沫开始于1999年,至今已经有6年。尤其是2001年7月北京申奥成功后,青岛作为2008年奥运会惟一的伙伴城市,受这一重大利好的刺激,全市房价大幅上扬。

  青岛的房价与广州基本处在同一水平,但工薪阶层的工资收入是广州在岗职工年平均工资的一半左右;在青岛市市南区和崂山区沿海一线,不少楼盘价格超过10000元/平方米大关,房价与上海都有得一比,但是从经发展的水平看同上海还是有较大差距。有人把青岛房价的高昂归罪于外地人的炒作,其实,在青岛所有购房者中,外地人的比例仅占11%。

  因此,目前青岛的房产风险要比广州高出许多,直追上海和杭州。2004年,青岛市内四区商品房交易套数,比2003年下降22%;总成交面积下降26%,是个值得注意的危险信号。

  青岛的房价租金比为340倍左右。

  一般情况下,各个城市的房产90%以上都是销售给本地市民。但随着"异地投资"概念的兴起、炒房族的四处出击,这个比例在许多城市已经被大大降低了。

   一些城市也因蜂拥而至的外地炒房者而房价上涨,泡沫激增。2004年,外地人购房比例最高的前12大城市依次为: 外地人购房比例排行榜

  排名 城市 外地人购房比例
  1 太原 80%
  2 北京 60%
  3 大连 60%
  4 郑州 55%
  5 成都 51%
  6 广州 50%
  7 杭州 50%
  8 福州 42%
  9 厦门 39%
  10 海口 36%
  11 重庆 26%
  12 上海 20%
太原--"煤老板"的冒险家乐园

  2004年,我国能源紧张,煤炭大涨价,山西煤焦行业的大小老板们都发了财。但这对太原市民却不是个好消息:大批发了煤炭财的山西人纷纷来到省城置业,房价一路飙升。据太原市房地局的资料显示,太原市购房者中80%以上均为省内市外人员,本市和省外人员购房者甚少。在这庞大的"外购人口"中,消费主力集中在山西主要产煤地区大同、阳泉等地。这其中,诸如阳光地带、阳光海岸等高档住宅区的购买者几乎清一色是这些地方的"煤老板"(当然,2004年这些煤老板对北京的房产也表现出了高昂的兴趣)。

  据调查,太原房市投资性购房的比例超过25%,超过20%的警戒线,这无疑给太原的房价带来了巨大的风险。由于目前太原房价绝对值并不算太高,所以在37大城市房价泡沫榜中位列第16位。但太原房市已经露出"险象",2005年1月份,其商品住宅价格突然下降,降幅达到25.63%。因而,准备在太原买房的人,应当格外慎重,"持币观望"一段时间是个好选择。

  大连--东北炒房"热岛"

  众所周知,大连是"经营城市"非常成功的城市,它的美誉度远远超过了其经济实力,而其房价在东北地区遥遥领先,也远远超过了大连市民荷包的承受能力。

  截至2004年末,大连市在售商品房总销售量的60%被以东北地区为主的外地居民购买。仿佛一夜之间,全东北的富人齐聚大连,不问价格一掷千金,拥有大连的豪宅成为身份的象征,外地人是大连房价居高不下的始作俑者,也让大连登上了房价泡沫榜的第7名。

  杭州--昂贵的天堂

  有人称,浙江经济是"小狗经济",身家数百万、甚至千万元的小老板几乎和钱塘江边的石块一样多。这些腰缠万贯的老板们自然不会忘记人间天堂、省会杭州――杭州50%以上商品房为非杭州的浙江人购买,杭州普通收入者根本买不起房,只能望房兴叹。

  尽管当地政府出台了各种限制炒房的"新政",但浙江高速发展的经济和杭州城市的大好"钱景",杭州的地产泡沫最近几年仍会持续下去,和上海房市如影随形,一荣俱荣,一损俱损。

  据调查,上海外环内的投资性购房比例接近40%,杭州市区的投资性购房比例为32%左右,高居房价泡沫排行榜第3名。

 厦门--东南炒房"热岛"

  2004年5月,厦门房价出现历史上第一次下降,之后便开始了剧烈升降,其中,10月份比9月份跌了近900元,年终又涨至5100元以上的新高。

  2004年厦门市房产市场的一个重大变化是,厦门本地人取代原先的外地人,成为购房主要群体,占购房总量的61%,泉州等外地人购房的比例从前几年最高的70%一路下降到现在的39%。

  相比福州,厦门的房价不仅价位高,而且涨跌幅度大(2004年,福州商品房均价上涨6%,厦门为19%),比福州房产更具有投机性,是名副其实的东南炒房"热岛"。

  估计2005年厦门的房价会比较平稳,涨幅应该在7%-9%。当然,前提是外地置业者不再卷土重来,否则,是否会再现2004年19%的涨幅也未为可知。

  目前厦门投资性购房比例依然在25%以上。

  与上海、杭州、厦门等城市提前"透支"房价未来上涨潜力相反,下面的这些城市的房产可谓是蓄势待发。

  武汉--中部房市"领涨羊"

  武汉历来是华中地区首屈一指的重镇,"中部崛起"发展战略的辐射极,最近几年,经济连续保持10%以上的增长,发展前景非常看好。

  但武汉房产的前景并没有被充分认识到,就连四处兴风作浪的温州炒房团,也还没重点"抢滩"武汉。2004年,武汉90%购房者为本地居民,外地购房者的比例仅为10%。在所有购房者中,投资性购房比例为8%。

  在37大城市中,武汉的收入水平排名20名,房价排名22名,可见目前武汉的房价还是非常物有所值的。

  精明的上海房产开发商已经注意到这块"希望之地",纷纷抢滩武汉,大批的上海炒房客也纷纷离开上海滩,到武汉牟取更高的投资收益率。目前,武汉是上海炒房客进军中部地区的最热门城市。

  长沙--众志成城 推高房价

  在"中部崛起"战略中,长沙和武汉、郑州一起被认为是将获益最多的三座城市,尤其是长株潭一体化的进程,其发展前景同样非常乐观。

  和武汉一样,长沙买房者中外地人的比例也不超过10%,但投资性购房的比例要高一点,达到16%。

  在37大城市中,长沙的人均收入排名15名,而房价排名仅仅23名,物有所值。坊间有种传闻:前不久,长沙某管理部门组织一批开发商开会,商讨如何使长沙市商品房均价突破3000元。当然,这将给有关部门带来更多的税收、土地出让金等收入。

  事实上,长沙和南昌也是上海房产开发商和上海异地房产投资者看重的重点中部城市之一。

  2004年长沙商品房均价上涨11%,今年上涨幅度预计在9%-12%之间。

 广州、深圳--房市常青树

  在当今中国最具活力的长三角、环勃海、珠三角中,珠三角房价相对最低,比长三角大致低了20%,房价水平基本与当地居民收入水平、消费购买力相平衡。

  作为珠三角的龙头,广州和深圳都有着不可限量的发展前景,不仅经济发展速度快,而且后劲足,这些因素都给当地房产打下了坚固的"底"。因此,在广州和深圳投资房产,泡沫相对较小,即使房产无法短期内大幅升值,其持续稳步上涨是很有保障的,是稳健投资的"常青树"。从这个意义上看,深圳和广州的房市像个优秀的马拉松选手,虽然速度没有短跑运动员快,但耐力好,能持久。

  2004年,深圳商品住宅价格的涨幅为5.28%,虽低于全国大部分城市,但仍是深圳近几年来的最高涨幅

  重庆、成都--西部涨价"双城记"

  重庆是我国中西部唯一的直辖市,且正在快速发展为长江上游的经济中心,和成都、西安一起,并称"西部三雄"。

  重庆2004年商品住宅价格的涨幅为10.3%。与发达地区相比,重庆房价目前仍便宜至少两倍。2004年,在重庆的购房者中,外地人的比例为26%,仅仅为近邻成都(51%)的一半多一点。这似乎表明,重庆的房市刚刚吹起些"泡沫",现在恰恰是进入的最佳时机。2004年,重庆的房屋租赁价格涨幅居全国大城市中第3名,这也为房价上涨提供了助力。

  事实上,重庆是上海房产开发商和上海异地房产投资者在西部地区的首选城市。

  成都人均收入高居西部第一,经济比较繁荣,虽然"第四城"的称号有点溢美的成分,但成都和南京、杭州市民的消费能力基本在一个档次的说法还是比较中肯的。相比之下,成都的房价泡沫要比南京、杭州小的多。

 目前,已经有数量可观的温州等地炒房客出现在成都,2004年,成都房价上涨17%,市区的一些精品楼盘每平方米均价上涨了1000元。2005年,尽管成都房价的快速上涨势头将会有所回落,但由于重庆房价一向以成都为"标高",随着重庆房价的快速跟进,成都房价肯定会有所回应,成都和重庆在2005年极有可能联袂上演房市涨价"双城记"。

  沈阳--东北潜力冠军

  作为东北大开发最关键的主角城市之一,沈阳的房价比大连便宜的多,因此,值得异地投资者关注。
  目前,沈阳市房价每平方米净利润基本是300元到500元,净资产收益率在10%-20%之间,而南方的某些城市每平方米收益率能达到50%。沈阳市商品房价格在全国沿海大城市中位居中下水平,在许多炒房客的眼中,沈阳楼市和武汉、重庆等城市一样,有相当大的升值空间。

  呼和浩特、银川--西北"领跑者"

  西北地区是我国城市房价泡沫最小的区域。除了西安、兰州分别位居房价泡沫榜第11名和19名外,呼和浩特、乌鲁木齐、西宁和银川都在32名之后。2005年,房价上涨幅度较大的城市将是呼和浩特和银川。

  在37大城市房价泡沫排行榜上,呼和浩特位居末位,泡沫相对最小。2004年,呼和浩特这座城市的人均可支配收入比上年增长了20%以上,突破10000元,在西部城市中仅次于成都,而房价在37大城市中倒数第3(仅高于西宁和银川)。

  当前,呼和浩特正值房地产开发的第三次热潮,加上房价基数比较低,2005年房价上升空间在10%以上。

    2004年,银川的房屋租赁价格涨幅居全国大城市中第2名,仅次于杭州。今年,银川的房价涨幅预计在12%-15%。


 

 

 
 
 
 
 
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