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房产税制改革方案解析
发布人:admin 发布时间:2013-01-12 已被浏览 1685 次   
 
 近期,谢旭人、贾康等财政部社科院的领导、专家就进一步推进房地产税制改革均有表态,房产税试点全面铺开的趋势已现,一时间引发社会热议。笔者认为,如果按照他们的方案扩大试点乃至逐步在全国开征房产税,其结果将南辕北辙,且风险巨大。笔者从事房地产管理数十年,凭借职业敏感,目前税务部门所透露的改革方案不尽合理,只是站在部门角度出发,缺乏全局性的考虑。依笔者之见,房地产税制改革不能就税论税,要依据国情、民情、房情,充分调研,评估风险,综合考虑,科学设计。
  
  一、评估风险
  相对于发达国家,我国房地产税收制度在较长的一段时间内都未进行深入研究和匹配。房地产税制改革既是大势所趋、刻不容缓,也必须从实际出发,权衡利弊,规避风险。若按财政部长谢旭人所言“简并流转税,并逐步在全国开征房产税”,或是按社科院相关人士“人均40平米征收房产税”的说法,都蕴藏极大风险。如其所言,房产税的确能在一定程度上抑制投机、投资,还可增加财税收入。但大量
  空置房、存量房的存在,成为房产税不可忽视的“堰塞湖”,一旦处理不当致其“泄洪”,将引发一场灾难性的危机。据国家电网统计数据显示,2010年我国660多个城市现有连续6个月以上电表读数为零的空置房6540万套,足够2亿人居住。截至今年10月,全国商品房待售面积约为3.2亿平米,房企去库存压力仍然很大,个别房企按今年的销售速度,所需时间甚至要达到10年。再加上大规模的保障房、小产权房,悬在房地产市场头顶上的“堰塞湖”规模之大超乎想象。如果房产税征收范围过广、力度过猛,变成相当数量人群避之不及的“人头税”,再加上财产公示制度的逐步推进,恐慌性抛售将由星星之火转为燎原之势。在此情况下,房价大跌,房市泡沫被瞬间刺破,房地产将会面临崩盘的风险。民众手中的资产立马贬值,金融机构的住房类抵押物瞬间资产缩水,一场如美国次贷危机般的金融风暴将一触即发,一幕财富瞬间蒸发的悲剧将即刻上演。目前,我国房地产投资占GDP比重高达13%,房地产所带动的相关较大产业有60多个,一旦房地产崩盘,整个经济必将遭受重创。在全球经济低迷难振的当下,我国刚刚有所好转的经济必然难以承受打击,陷入无法自拔的困境。届时,房产税所要达到的去除投机、投资的目的是达到了,但付出的代价却是整个社会经济的发展与稳定。财政税收不但增加不了,反而会因经济的跌落而急剧下滑。以房地产作为重要依托的新型城镇化的推进也将出师不利,并成为这项风险政策下的牺牲品。为了医治房地产市场的“高烧”而致整个经济于崩溃的地步,并有可能像日本那样形成近十年的萎缩期,使我国错失当前的发展机遇期。这样的结果我们承受不起,这样的风险我们冒不得。房产税的推出应尤为谨慎,要选准突破口,在有效替换限购、发挥调节房市作用的同时,最大限度地规避风险,尽可能减少负面影响,缩减改革成本。
  
  二、扼其命门
  说开征房产税风险巨大,并不是不要改革,而是要另选突破口。房市调控本来就可以通过税收来进行调节,但不知是出自谁的主意,房调偏偏没有选择税收作为突破口,而是以限购作为突破口,为政府下了套,以致于房市调控走入今天的窘境。笔者以为,打击投机,重点不在持有环节,而是在交易环节。对于近日财政部所主张的“简并流转税”,笔者也赞同,因为流转税附加于房价之上,的确推高了房价。但这只适用于投机之外的那部分人,对于投机客而言,简并流转税是减少了投机成本。持有房产是可以溢价,但不是关键因素。投机客买房目的不是持有,而是炒作,通过买卖实现盈利,而且往往是短时间内易手获取暴利,在市场高涨的情况下,其时间成本越小,收益就越高,暴利由此产生。因此,若是交易环节得到了有效遏制,投机就没了去处,因此,我们的突破口应在流转税(即交易税)而不是房产税。俗话说,“打蛇打七寸”,与其在持有环节征收房产税,倒不如“一剑封喉”,将税收之“剑”直指投机的关键环节——交易,征收流转税,将目标牢牢地锁定在投机的那部分人。若是投机购房之后转让就要缴纳高额的流转税(可以征收房产增值部分的70%),重则全额征收或超额征收,对于前几年囤房的,如抛房,按初始转让征收高额流转税。作为这一政策的配套政策,还可以对批量购房的(超过三套以上)增收高额印花税、契税等。由此,流转税不仅可以起到惩戒性作用,而且还能起到警示性作用,让投机者意识到炒房不但无利可图,而且可能还会带来风险与损失。
  通过流转税代替房产税来打击市场的投机,不仅规避了房产税普征可能带来的风险,而且事半功倍,效果立竿见影。目前,包括香港、新加坡、韩国在内的多个国家都对炒房人课以重税,以此来抑制投机。以韩国为例,韩国政府为了抑制房价过快上涨,制定了多种税赋制度,其中最典型的就是2005年出台的综合不动产税,拥有房产总价值超过6亿韩元的家庭是征税对象。但即便如此,韩国房地产行业的投机行为依然大量存在。于是,为了打击炒房行为,韩国政府又出台了更为严厉的房产转让税,拥有2套住宅的家庭在购买房产2年之内出售的,要缴纳房价50%的转让所得税;拥有3套以上住宅、2年之内出售的,要缴纳60%房产转让所得税。随着这一政策的出台,韩国房价才慢慢平稳下来。回顾国内上海、重庆两地征收房产税试点的经验也发现,征收的房产税甚至无法支付征收房产税的成本,而房产税对投机的抑制作用微乎其微。要想抑制投机、稳定房价还是得靠流转税,只有流转税才能扼住投机客的命门。
  
  三、疏堵结合
  从2003年开始,房地产市场的投机因素不断增加,市场上的囤房现象越来越严重,导致目前市场上有人买不起房,有人有多套房甚至几十套、几百套房的现状。通过流转税可以抑制投机,防止市场进一步投机,但如果只堵不疏,不能将此前市场投机遗留下来“堰塞湖”——空置房有效疏导,让这股祸水泛滥,仍将造成危机,甚至还会影响到国家的经济安全。因此,在堵的同时还要疏。税收的一大特点就是可以通过市场自发进行调节。通过增税,可以在总量上产生紧缩效应,在结构上进行克制性调节;通过减税,可以在总量上产生扩张性效应,在结构上则表现为鼓励性调节。笔者曾多次与地方税务部门研究制定针对房地产市场鼓励或抑制性税收调节政策,根据过去的实践,笔者认为,如将市场上的投机比作大鱼,适度的投资比作中鱼,自住需求比作小鱼,税收就像一张可以调节疏密的网一样,可将扰乱市场的大鱼挡在外面,而中鱼、小鱼可以自由出入,市场也显得风平浪静。因此,可以通过税收杠杆的调节进行“疏”与“堵”,实现住房资源的合理配置,疏堵结合。在当前住房资源不均衡配置的情况下,为了满足“人人有房住”的需求,可以将空置房、闲置房导向租赁市场,在为房地产市场“消肿”的同时发展租赁市场,为民众基本居住需求提供条件。笔者认为,通过“堵两扇门,开一扇门”,即在堵住住房空置、闲置与炒房这两扇“门”的同时,开启租赁市场的“大门”,培育租赁市场,把投机炒房者、一般投资者以及开发商手中的空置、闲置房源尽可能引导到租赁市场。投机炒房的这扇“门”如前文所述,可以通过流转税堵住,而要堵住空置房、闲置房这扇“门”便可借助房产税。可以对既不转让,又不居住的空置房、闲置房(包括开发商手上超过一定年限的库存房)征收房产税,并根据空置、闲置情况的不同进行差别化征税,空置、闲置面积越大,税率越高。投机、投资者以及开放商持有的空置、闲置房产唯有转向租赁市场进行长线投资才能避免高额流转税和房产税,并能获取长期稳定的收益,这样便把资源充分利用起来。习近平总书记近日在广东主持召开经济工作座谈会时表示,要加快推进经济结构战略性调整是大势所趋、刻不容缓,而通过这样的“疏堵结合”,正是起到了对房地产业结构、产品结构调整的作用。不仅促进了房地产投资盈利模式由短线投机的方向引导到长线投资的合理方向,而且使产品结构由单一的只售不租变为租售并举,增加了为满足居住需求而建的中小户型,保障基本的居住性需求。
  
  四、循序渐进
  房产税不是不可以征,但必须循序渐进,低点进入。房产税究其本质而言属于财产性税收,但房产只有70年产权。换言之,人们手中的房产之下的地产并不属于个人所有的财产,只是70年的使用权。而且,70年的土地出让金已经一次性交付,再征收房产税则属于重复征税,其合理合法性将受到质疑。土地财政由来已久,其退出需要时间,土地出让金及房产税在房地产税收中的比重有一个此消彼长的过程。要想让房产税真正替代土地出让金成为地方支柱性税源,必须经历逐步替换的过程。在现行土地制度下,由于缺乏法理依据,对于那些不涉及投机的房产所有者无需征收房产税,但可以对持有多套房且空置、闲置的那部分人征收财产性税收,因为他们不但占有过多的住房资源,一方面将其空置、闲置不能创造社会价值,另一方面又待价而沽,属于投机性的持有,对其征房产税合情合理。若要全面推行房产税就必须配合土地制度的改革,为此,一次性收取70年土地出让金的制度可改为分期收取,且可以延长土地使用年限。这样做的好处是通过改变一次性收取土地出让金这种寅吃卯粮的行为,遏制地方过度追求土地财政的热度,有利于地方财政的逐年增长。房产税的普征可以从新土地制度下获得土地使用权的新房着手。土地制度由一次性收取土地出让金改为分期偿付,可以实行年租制(一年一交),也可每三年或五年交一次,具体时间间隔有关部门可根据实际情况确定。与此同时,配合房产税的同步征收,且随着在老体制下土地出让金收益在地方财政收入中所占比例越来越少,房产税所占比例越来越大,若干年后房产税就可以彻底替代土地出让金。
  除了土地制度的因素之外,社会民情是房产税要循序渐进的最主要原因。由于信息不对称,民众对房产税的认识存在一定偏差,普遍将其视为政府创收的新税。虽然,大多数国家都征收房产税,并将其作为税收一大来源,但在税制不合理配置、民众普遍不能接受的情况下征收房产税,无疑将面临巨大阻力。因此,房产税征收伊始力度不宜过大,宜将大多数人释放于房产税征收范围之外,尽可能减少征收过程中可能遇到的障碍,待房产税逐渐被民众了解、认识并与土地出让金接轨后,再逐步加码、扩大征收范围。
  考虑到我国现在贫富差距大,且缺少投资渠道,本来应该成为社会主要组成部分的中产阶级体量较少。为了保护民众手中的财富,保护中产阶级,保护适度投资,合理再分配收入,应该将税收主体瞄准财富顶层的那部分人。可以适度减少征收对象,对二套、三套房(豪宅除外)免征或低点征收,四套房(豪宅除外)适度加码,四套房以上的将其区分为投资、投机、严重投机等不同档次,按其增值的不同幅度分别课以不同程度的税收,获利越多,课税越重,引导住房理性化消费。
  
  综上,房地产税制改革若能做到差别化,即“重点抑制投机,适度放松投资,保护基本自住”,且由浅入深,在逐步稀释泡沫的同时转化泡沫,利用泡沫,培育住房租赁市场,将投机转化为为居住而发展的适度投资,将短线投资改为长线投资,从而最大化地缩减改革成本,规避风险,同时又可获得最大限度的成效。正所谓“磨刀不误砍柴工”,前期的调查、评估、设计之重要性直接关乎最后的结果。因此,对于房地产税制改革方案的风险评估、科学设计尤为重要。笔者建议,在房产税扩容之时,不妨选择合适的城市进行“以流转税为主,房产税为辅“的试点,相信其效果必将胜于单一征收房产税。
 
 
 
 
 
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